2019-2024: динамика и факторы
За последние пять лет российский рынок торговой недвижимости претерпел значительные изменения. Если 2019 год можно считать последним периодом с классической сезонностью потребительского поведения, то последующие годы принесли серьезные трансформации в работу торговых центров: covid-локдауны, санкции, сберегательная модель поведения потребителей, уход крупных международных брендов.
Особого внимания заслуживает развитие онлайн-торговли, получившее мощный импульс в 2020 и 2022 годах. Это привело к усилению конкуренции между традиционным ритейлом и маркетплейсами.
Особого внимания заслуживает развитие онлайн-торговли, получившее мощный импульс в 2020 и 2022 годах. Это привело к усилению конкуренции между традиционным ритейлом и маркетплейсами.
Динамика Mall Indeх с января по вторую половину декабря 2024 года к аналогичным периодам прошлых лет
Сравнение показателей 2024 и 2023 годов
Михаил Васильев, руководитель направления исследования и консалтинга Focus Technologies:
Снижение показателей в 2024 году по сравнению с аналогичным периодом 2023 года во многом связано с эффектом относительно высокой базы прошлого года.
Это объясняется двумя основными факторами: открытием новых магазинов на ранее пустовавших (после ухода международных брендов) площадях торговых центров и реализацией отложенного спроса, что в свою очередь повлияло на рост аттрактивности торговых центров в глазах конечного потребителя.
В 2024 году наблюдается стабилизация рынка. Показатели посещаемости ТЦ колеблются в узком диапазоне значений, что при сохранении существующих тенденций может свидетельствовать о том, что рынок нашел новую точку равновесия.
Более оптимистичная картина в части посещаемости ТЦ в сравнении с динамикой посещаемости операторов вызвана перераспределением их аудиторий по увеличившемуся количеству магазинов. Иными словами, большее снижение аудитории в среднем на магазин в ряде категорий, чем снижение аудитории ТЦ, обусловлено ростом конкуренции между офлайн-магазинами, так как увеличение количества магазинов приводит к перераспределению потоков посетителей ТЦ. Кроме того, сказывается постоянно действующий фактор конкуренции с онлайн-торговлей и тренды в поведении потребителей, связанные с омниканальностью.
Интересно отметить, что операторы категории общественного питания и развлечений демонстрируют более позитивные показатели. Это объясняется трендом к изменению формата посещения ТЦ: наблюдается смещение интереса посетителей к досуговой части, включая кафе, рестораны и развлекательные центры.
Зависимость от структуры рынка, особенности Москвы и разных форматов
В отличие от большинства региональных и локальных рынков, в Москве наблюдается прирост посещаемости торговых центров по сравнению с прошлым годом. Рост обеспечивается преимущественно объектами малых и средних форматов, в том числе торговыми центрами шаговой доступности.
При этом рост Mall Index непосредственно ТЦ малых форматов к аналогичному периоду 2023г. составил около 6%.
Удачное расположение играет ключевую роль в успехе малых ТЦ. Они часто находятся в спальных районах, вблизи станций метро и вдали от крупных объектов, что делает их более доступными для ежедневных покупок.
Также наблюдается более высокая адаптивность малых ТЦ к новым реалиям рынка. Многие небольшие торговые центры активно заполняют вакантные площади нестандартными арендаторами. Например, открытие фитнес-клубов в ТЦ привлекает дополнительный поток посетителей.
Москва отличается от других регионов тем, что здесь существуют более ощутимые барьеры между малыми и крупными объектами с точки зрения расположения и транспортной доступности относительно мест концентрации потенциальных потребителей. В регионах эта граница менее выражена, и объекты разных форматов (например, малые и крупные) могут конкурировать в большей степени из-за особенностей местной инфраструктуры.
Удачное расположение играет ключевую роль в успехе малых ТЦ. Они часто находятся в спальных районах, вблизи станций метро и вдали от крупных объектов, что делает их более доступными для ежедневных покупок.
Также наблюдается более высокая адаптивность малых ТЦ к новым реалиям рынка. Многие небольшие торговые центры активно заполняют вакантные площади нестандартными арендаторами. Например, открытие фитнес-клубов в ТЦ привлекает дополнительный поток посетителей.
Москва отличается от других регионов тем, что здесь существуют более ощутимые барьеры между малыми и крупными объектами с точки зрения расположения и транспортной доступности относительно мест концентрации потенциальных потребителей. В регионах эта граница менее выражена, и объекты разных форматов (например, малые и крупные) могут конкурировать в большей степени из-за особенностей местной инфраструктуры.
Прогнозы
Как мы уже отметили, в настоящий момент можно говорить о постепенной стабилизации рынка. При сохранении текущих трендов это дает основание полагать, что рынок нашел новую точку равновесия. В дальнейшем ожидается, что отставание от показателей предыдущих периодов будет иметь тенденцию к частичному сокращению.
Таким образом, по итогам следующего года (относительно 2024) можно ожидать колебания Mall Index в следующем диапазоне:
Таким образом, по итогам следующего года (относительно 2024) можно ожидать колебания Mall Index в следующем диапазоне:
