Трафик ТЦ в 2026 году: где рынок падает, а где держится лучше ожиданий
Рынок торговой недвижимости в 2026 году нельзя описать одной цифрой.
Посещаемость торговых центров меняется неравномерно: многое зависит от формата объекта, его доступности, сезона и роли ТЦ в повседневном маршруте покупателя. Поэтому сегодня мало просто знать свой трафик. Важно понимать, как он выглядит на фоне рынка.
Что показывает рынок
Период перед 23 февраля в 2026 году рынок прошел сдержанно: по Mall Index посещаемость ТЦ в России снизилась на 8% год к году, в Москве — на 9%. Перед 8 марта ситуация стала лучше: Москва прибавила 10% к предыдущей неделе, Санкт-Петербург — 8%, но год к году обе столицы все равно оставались на уровне минус 4%. Это важный сигнал: сезонность по-прежнему работает, но уже не перекрывает общий фон автоматически.
Где трафик держится лучше
Самое интересное — в деталях.
– В период перед 8 марта суперрегиональные ТЦ Москвы вышли в плюс 2%
год к году.
— В Санкт-Петербурге малые ТЦ показали нулевую динамику год к году.
– Перед 23 февраля объекты в пешеходной доступности просели заметно мягче, чем удаленные: -3% против -10% год к году.
Это уже не просто статистика. Это подсказка рынку:
сегодня устойчивость дает не только масштаб, но и встроенность в повседневную жизнь. Чем проще и естественнее сценарий визита, тем спокойнее объект проходит периоды слабого спроса.
– В период перед 8 марта суперрегиональные ТЦ Москвы вышли в плюс 2%
год к году.
— В Санкт-Петербурге малые ТЦ показали нулевую динамику год к году.
– Перед 23 февраля объекты в пешеходной доступности просели заметно мягче, чем удаленные: -3% против -10% год к году.
Это уже не просто статистика. Это подсказка рынку:
сегодня устойчивость дает не только масштаб, но и встроенность в повседневную жизнь. Чем проще и естественнее сценарий визита, тем спокойнее объект проходит периоды слабого спроса.
Почему это важно и для ТЦ, и для сетей
Для торговых центров смысл очень практичный.
Если объект показывает спад, нужно понимать: это проблема самого ТЦ или движение всего сопоставимого сегмента. Без рыночного бенчмарка на этот вопрос невозможно ответить честно.
Для розничных сетей логика та же.
Выбирать площадку по принципу «этот ТЦ всегда считался сильным» уже недостаточно. Намного важнее другой вопрос: как объект чувствует себя сейчас — внутри своего формата, своей локации и своего рыночного контекста.
Если объект показывает спад, нужно понимать: это проблема самого ТЦ или движение всего сопоставимого сегмента. Без рыночного бенчмарка на этот вопрос невозможно ответить честно.
Для розничных сетей логика та же.
Выбирать площадку по принципу «этот ТЦ всегда считался сильным» уже недостаточно. Намного важнее другой вопрос: как объект чувствует себя сейчас — внутри своего формата, своей локации и своего рыночного контекста.
Сезонные пики никуда не исчезли
При этом рынок по-прежнему умеет собирать трафик в ключевые недели.
На 52-й неделе 2025 года, в предновогодний период, Москва показала +15% к среднегодовому уровню и +17% к концу ноября, а региональные ТЦ — +18% и +19% соответственно. Среднее число посетителей в день доходило до 2,5–3 млн человек.
Это хороший ориентир и для ТЦ, и для ритейла: рынок не «сжимается целиком», а становится более волнообразным.
Побеждает тот, кто умеет не просто фиксировать пики, а правильно ими управлять.
На 52-й неделе 2025 года, в предновогодний период, Москва показала +15% к среднегодовому уровню и +17% к концу ноября, а региональные ТЦ — +18% и +19% соответственно. Среднее число посетителей в день доходило до 2,5–3 млн человек.
Это хороший ориентир и для ТЦ, и для ритейла: рынок не «сжимается целиком», а становится более волнообразным.
Побеждает тот, кто умеет не просто фиксировать пики, а правильно ими управлять.
Что из этого следует
В 2026 году уже недостаточно смотреть на трафик как на одну общую цифру.
Нужно понимать:
Именно в этом ценность рыночного бенчмарка: он помогает не спорить с рынком на уровне ощущений, а принимать решения в контексте.
Нужно понимать:
- как ведет себя ваш формат ТЦ;
- что происходит в вашем городе;
- как объект выглядит на фоне сопоставимого сегмента;
- какие периоды реально дают усиление трафика, а какие уже нет.
Именно в этом ценность рыночного бенчмарка: он помогает не спорить с рынком на уровне ощущений, а принимать решения в контексте.
Итог
Трафик ТЦ в 2026 году — это не один тренд, а несколько разных траекторий.
И чем точнее рынок умеет их сравнивать, тем сильнее решения — по маркетингу, арендаторам, форматам и новым открытиям.
Если вам важно видеть не только свой трафик, но и его место в рыночной картине, здесь как раз полезен Mall Index: он позволяет сравнивать посещаемость по форматам, городам, категориям и ключевым периодам рынка.
И чем точнее рынок умеет их сравнивать, тем сильнее решения — по маркетингу, арендаторам, форматам и новым открытиям.
Если вам важно видеть не только свой трафик, но и его место в рыночной картине, здесь как раз полезен Mall Index: он позволяет сравнивать посещаемость по форматам, городам, категориям и ключевым периодам рынка.
Автор статьи: Михаил Васильев, руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies.
